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重庆又一家企业IPO过会,全国第二家A股物业上市企业将诞生
江北嘴财经获悉,中国证监会发审委9月26日召开会议审核通过了重庆新大正物业集团股份有限公司(下称新大正物业)首发申请。

此次新大正物业通过发审会,有望成为今年继有友食品、重庆农商行之后,重庆第三家新股,也将成为继南都物业后,A股市场中第二家第三方物业上市公司。

江北嘴财经发现,此次新大正物业公开发行股票募集资金,主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源及亚美am8品牌官网建设、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设,偿还银行贷款。

曾挂牌新三板,主要营收来源于重庆

招股说明书显示,新大正物业拟登陆深交所,本次发行不超过1791.07万股新股并计划A股上市,预计募集资金总额为4.99亿元。每股面值为1元人民币,发行后总股本为7,164.27万股,保荐人为长江证券。

公开资料显示,新大正物业公司成立于1998年12月,是重庆市最早成立的具有独立法人资格的专业物业管理公司之一。新大正物业为完全市场化的第三方物业公司,不依赖于房地产公司及其他公司独立开展业务,其客户对象以政府机构、学校、国企及事业单位为主。现有员工17000余人,管理300多个物业项目,管理服务面积6000多万平方米。江北嘴财经在其官网上查询发现,其在重庆物业行业中排名第3,中国物业百强企业中排名第17。

值得一提的是,该公司原名“大正物业”,2016年8月,整体变更为股份有限公司,并正式更名为重庆新大正物业集团股份有限公司。另外,该公司于2017年2月,挂牌新三板(870776.OC),半年后,新大正物业从新三板摘牌。

数据显示,截至2018年12月31日,新大正物业总资产4.98亿元,净资产2.69亿元,2016年-2018年年度营收分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元,归属母公司净利润分别为5664万元、7066万元和8808万元。

在发审委会议的询问中提到,重庆地区业务收入增幅趋缓。江北嘴财经注意到,虽然该公司近年来积极拓展全国市场,进入了京、云、贵、川、渝、陕、鄂、苏、豫、桂、湘等14个省市物业市场。但目前,该公司的物业管理服务区域还是主要集中在重庆地区。其说明书上也提到,报告期内,该公司在重庆市主营业务有收入占到了相应期间主营业务收入的比例分别为:87.77%、85.09%和82.52%。这意味着一旦重庆的业务规模及经营出现不利变化,将直接影响到该公司的经营发展。

毛利率承压,通过提高服务单价和拉低员工薪酬增加盈利?

江北嘴财经注意到,在新大正物业布局的14个省市中,除了重庆、贵州两个地区的毛利尚可以外,其他区域业务基本处于微盈或微亏状态。

同时,新大正物业的项目新签率在逐年下滑,与之相反地,撤场率却逐年提高。2016-2018年,其项目新签率分别为26.67%、25.61%、21.09%,同期撤场率分别为4.7%、8.8%、13.64%。招股说明书显示,有超过一半以上的合同将在2019年底前到期,这就表明,其收入或将受到影响。

然而,报告期内公司净利润增速小幅上升,这或许与新大正物业提高服务单价,拉低员工薪酬有关。

江北嘴财经注意到,在发审委会议提出的询问问题中提到,新大正物业服务平均单价高于重庆地区平均水平和全国TOP100企业在重庆本地的平均水平、综合物业项目平均单价高于重庆地区星级物业服务均价,同时,同期员工平均工资虽由2625.28元增至2873.38元,但仍远低于重庆市就业人员平均工资。

此外,新大正物业存在数量众多的员工未全部或全额缴纳社保和住房公积金。其招股说明书显示,2018年,新大正物业实际缴纳社保的人数只有7849人,实际缴纳住房公积金的人数为4411人,与员工总数17673人相比,相差甚远。

能否在同行中出彩?

江北嘴财经了解到,在新大正物业之前,去年南都物业作为首个登陆A股的物业服务企业在上交所上市。2019年半年报显示,上半年,公司营业收入较上年同期增加24.8%,但较2018年末的营收增幅增速有所下降。

与一众房企巨头扶持的物业管理公司相比,第三方物业服务公司在获客上不具备天然的优势。据了解,房企旗下的物业公司自带光环,具有庞大的客户基础,而第三方则需要凭借招投标来获取客户。

新大正物业也是如此,这也意味着,能否中标将直接影响其未来的可持续盈利能力。同时,由于属于第三方运营企业,未与房企关联,与传统物业公司相仿,新大正物业经营模式较为单一,基本依赖于物业费收入。所以该公司或面临较大的营销压力。

同时,物业管理行业竞争激烈。江北嘴财经统计发现,截至今年8月,除登陆A股的南都物业外,登陆H股的上市物管公司还有13家。

根据平安证券报告,目前我国物业管理行业呈现“大行业小公司”格局,2018年排名靠前的企业彩生活、绿城服务、碧桂园服务市占率仅为1.7%、 0.9%、0.8%;行业十强管理面积均值2.4亿平、市占率为11.4%。此外,2018年百强企业53%的管理面积位于五大城市群:长三角、珠三角、成渝、长江中游、京津冀。这其中,在成渝地区的百强企业管理面积占比为9%,与珠三角、长江中游、京津冀的管理面积占比相差无几。

在重庆市场,新大正物业也面临着巨大的威胁。以龙湖集团为例,其2018年的物业服务板块收入近30亿元,是新大正物业的3倍之多。

此外,作为密集型劳动企业,人工成本乃物管企业成本之首。在近年物业服务费上涨预期较低的情形下,人力成本的上涨势必对利润增长形成掣肘。

在竞争加剧、人工成本、市场拓客难的情况下,刚刚通过IPO的新大正物业是否能在一众物业公司中继续出彩?我们拭目以待。
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